Главная - Информация - Можно ли продать квартиру в строящемся доме до сдачи дома

Можно ли продать квартиру в строящемся доме до сдачи дома


можно ли продать квартиру в строящемся доме до сдачи дома

В-четвертых, сам договор уступки права требования также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.

п. 2 ст. 389 ГК РФ

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Если по уступке прав требования квартиру продает юридическое лицо, никогда не платите ему за эти права до того, как договор цессии пройдет государственную регистрацию.

С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя.

Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке.

Можно ли продать квартиру в строящемся доме до сдачи дома

Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.

Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта.
К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.

Оформление договора

Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы.

Можно ли продать квартиру в строящемся доме до сдачи дома в аренду

На сдаче документов должны присутствовать обе стороны сделки. Договор уступки подается работнику в трех экземплярах.

Инфоinfo
После проверки Росреестром всех документов, договор регистрируется, то есть ему присуждается свой индивидуальный номер. Два экземпляра сторонам сделки по продаже квартиры, а один остается в кулуарах государственного органа.

Случись чего, вы потеряете сам договор, в принципе, проблем восстановить его не будет.

Забирать зарегистрированный договор не обязательно обеим сторонам вместе, получит его можно, когда куму угодно. Сделка по продаже квартиры в строящемся доме считается совершенной, с момента регистрации договора.
На этом, в принципе, продажа квартиры завершена, дальнейшее оформление документов ложится на плечи покупателя.

Почему продают квартиры в строящемся доме?

Квартиры в недостроенном доме продаются в основном по двум причинам.

Можно ли продать квартиру в строящемся доме до сдачи дома по дду

  • Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
  • Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
  • При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

  • Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
  • Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
  • Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
  • Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

Особенности продажи после сдачи дома

Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать.

Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится.

Важноimportant
Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем шаге.


В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном.

Как продать квартиру в строящемся доме до сдачи дома

  • зарегистрированный в Росреестре оригинал ДДУ (на нем должна стоять синяя печать регистратора и номер);
  • письменное согласие девелопера или печать и подпись представителя застройщика на соглашении об уступке;
  • документы из банка об оплате ДДУ или переходе долга к новому правообладателю;
  • кредитный договор или его копия из банка, если сделка ипотечная;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если нужно);
  • паспорта сторон (для физических лиц);
  • платежное поручение или его заверенную копию об уплате 175 рублей государственной пошлины за переход прав требования по ДДУ (отдельно оплачивают продавец и покупатель).

Если продавец – юридическое лицо, дополнительно прилагают:

  • доверенность и ее копию на лицо, подающее документы от имени продавца (ООО, ПАО, ЗАО и т.

А потому, скорее всего, потребуется получить разрешение у обоих, прежде чем удастся заключить с покупателем договор цессии.

Для начала нужно еще раз внимательно прочитать договор с банком о выдаче кредита под залог строящегося жилья. Вполне возможно, что там есть пункт, на который ранее заемщик не обратил внимания (особенно, если впоследствии никакого договора цессии заключать не собирался).
А именно: запрет на отчуждение квартиры в течение трех лет после постройки дома (как вариант – до оформления права собственности) или до тех пор, пока не выплачен весь кредит.

Если такое ограничение в договоре имеется, то единственный вариант – погасить заем деньгами покупателя, снять обременение с объекта недвижимости и уже потом получить оставшуюся часть денег в обмен на переоформление договора долевого участия (ДДУ).

Вниманиеattention
Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым схемам покупки новостройки. По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с законом ФЗ-214.

Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком).

Закон прямо запрещает юридическому лицу брать деньги до регистрации сделки. Физическому лицу тоже лучше не платить до государственной регистрации договора, но тут зависит от того, как договоритесь.

п.

3 ст. 11 ФЗ об участии в долевом строительстве

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет.

Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя.

  • справку о том, что сделка некрупная.

После проверки пакета документов соглашение зарегистрируют. В назначенный день Вам необходимо будет его забрать и вместе с оригиналом ДДУ передать новому владельцу квартиры.

Если сумма, полученная за переуступку прав, превышает указанную в ДДУ, не забудьте заплатить налог на разницу.

Договор переуступки нельзя заключать, если ДДУ не зарегистрирован

Памятка покупателю недостроенной квартиры

Покупателю такой квартиры в новостройке стоит обратить внимание еще на ряд моментов.

  • Внимательно изучите ДДУ, проверьте, чтобы на нем стоял штамп регистрационного органа, были указаны номер и дата регистрации.
  • Запросите у продавца документы, подтверждающие, что он полностью расплатился по ДДУ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *